فک رهن در مشارکت در ساخت:

دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی اغلب درموارد قرارداد مشارکت در ساخت پدید می آید.

به اینصورت که سازنده با گذاشتن ملک در رهن بانک وام دریافت میکند. که در اصطلاح بانکی به ان قرارداد مشارکت مدنی در ساخت اطلاق میشود.

سازنده در این مرحله ظرف 18 ماه فرصت تسویه اصل و سود مبلغ دریافتی را بصورت یکجا دارد.

اگر سازنده قادر به بازپرداخت نباشد یا تمایل به  بازپرداخت نداشته باشد میتواند آن را به خریداران واگذارد.
در این صورت با موافقت بانک تبدیل تعهد صورت گرفته و قرارداد مذکور به فروش اقساطی تبدیل میشود.
یعنی خریدار یا مالکین آینده و یا حتی فروشنده میتواند طی قرارداد فروش اقساطی بازپرداخت وام دریافتی را طی مدتی که توافق خواهند کرد انجام دهد.

پس از تسویه کامل فک رهن انجام میشود. اما تا قبل از تسویه فک رهن صورت نمیگیرد.  در نتیجه تنظیم سند رسمی انجام نخواهد شد.

بنابراین میتوان دادخواست الزام به فک رهن، اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی را همزمان و به عنوان مقدمه الزام به تنظیم سند رسمی ارائه کرد.

در صورتیکه پیش از فک رهن اقدام به دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ارائه شود محاکم از اداره ثبت استعلام نموده و متوجه رهنی بودن ملک میشوند. در نتیجه دعوای مذکور رد خواهد شد.

راه های خروج ملک از رهن:

• تسویه حساب کامل

اگر ملک وام دار است با مراجعه به بانک باید درخواست تسویه حساب ارائه کرد. میزان اقساط باقیمانده  محاسبه و از طرف بدهکار پرداخت میگردد و ملک از رهن خارج میشود.

• سپرده گذاری

با مراجعه متقاضی به بانک میزان مانده بدهی محاسبه میشود. با تعیین درصدی از آن توسط بانک، معادل این درصد در بانک سپرده گذاری میشود. پس از ان ملک از رهن خارج میشود.

اما همچنان پس از سپرده گذاری اقساط وام باید پرداخت شود.
چرا که تبدبل وثیقه صورت گرفته است. بنابراین تا قبل از بازپرداخت، امکان برداشت اصل مبلغ سپرده وجود ندارد.
به مبلغ سپرده گذاری شده سود تعلق میگیرد. از سود مذکور میتوان اقساط وام را پرداخت کرد.

وکیل ملکی به شما توصیه میکند در صورتیکه بخش زیادی از اقساط خود را پرداخت کرده اید از روش سپرده گذاری استفاده کنید
در غیر اینصورت روش تسویه کامل بدهی مناسبتر خواهد بود.

چرا که در پرداخت اقساط اولیه سهم سود بیش از سهم اصل بدهی است.
با پرداخت اقساط بعدی سهم سود کم شده و به سهم اصل بدهی افزوده میشود.

در زمان تسویه حساب کامل، ملاک اصل بدهی است.
پس اگر اقساط کمی پرداخت کرده باشید سهم سود پرداختی زیاد نبوده است.
در این حالت با تسویه کامل ضرر چندانی متوجه شما نیست
چرا که سهم سود زیادی پرداخت نکرده اید. و میتوانید با پرداخت مبلغی کمتر فک رهن کنید.

اما اگر اقساط زیادی را پرداخت کرده باشید یعنی سهم سود زیادی پرداخت شده و اصل بدهی نیز همچنان پابرجاست.
اگر بخواهید روش تسویه حساب کامل را انتخاب کنید مبلغی تقریبا معادل همان بدهی اولیه را باید بازپرداخت کنید.
بنابراین وکیل ملکی توصیه میکند در این حالت روش سپرده گذاری را انتخاب کنید.

مراحل فک رهن بعد از تسویه وام:

پس از تسویه وام، ذینفع به بانک مراجعه  کرده و معرفی نامه ای مبنی بر تسویه وام از بانک دریافت میکند.

سپس به همراه معرفی نامه و سند مالکیت به دفترخانه ای که قرارداد رهن را تنظیم کرده است مراجعه مینماید.
پس از ان نماینده بانک با حضور در دفترخانه اسناد مربوطه را امضا میکند.

در این مرحله دفترخانه موظف به قید فک رهن در سند مالکیت، اطلاع رسانی به سازمان ثبت اسناد و آزاد سازی سند است.

توصیه وکیل اینست که پیش از اقدام به معامله، از رهنی بودن یا نبودن ملک اطلاع حاصل کنید.

بدین منظور با در دست داشتن سند مالکیت ملک مذکور و  مراجعه به دفاتر اسناد رسمی نسبت به محدودیت های قضایی ملک آگاهی کسب کنید.

وکیل ملکی با تجربه ای که در دعاوی املاک رهنی دارد پیشنهاد میکند این اقدام حتی پیش از تنظیم مبایعه نامه عادی و پیش پرداخت انجام شود.